Wielu właścicieli nieruchomości w Polsce zastanawiało się, czy posiadanie garażu w bryle budynku mieszkalnego oznaczało automatycznie wyższy podatek od nieruchomości. Mam dobrą wiadomość: od 1 stycznia 2025 roku weszły w życie kluczowe zmiany, które ujednolicają stawki i znacząco obniżają obciążenia podatkowe dla wielu z nas. Ten artykuł wyjaśni, co dokładnie się zmieniło i jak wpłynie to na Twoje finanse w 2026 roku i później.
Garaż w bryle budynku: od 2025 roku zapłacisz niższy podatek mieszkalny
- Od 1 stycznia 2025 roku garaże i miejsca postojowe w budynkach mieszkalnych są opodatkowane jednolitą, niższą stawką właściwą dla budynków mieszkalnych.
- Kluczową zmianą jest likwidacja różnicowania stawek w zależności od posiadania odrębnej księgi wieczystej dla garażu, co było następstwem wyroku Trybunału Konstytucyjnego.
- Decydujące jest fizyczne umiejscowienie garażu (w bryle budynku mieszkalnego), a nie jego status prawny. Garaże wolnostojące nadal podlegają wyższej stawce.
- Przewidywane maksymalne stawki na 2026 rok to ok. 1,25 zł/m² dla garaży w bryle budynku i ok. 12,00 zł/m² dla garaży wolnostojących.
- W większości przypadków nie musisz składać nowej deklaracji IN-1, urząd sam zastosuje niższą stawkę.
- Wyjątkiem jest wykorzystywanie garażu do prowadzenia działalności gospodarczej wtedy obowiązuje najwyższa stawka.
Czy garaż w domu zawsze oznaczał wyższy podatek? Krótka historia problemu
Przed rokiem 2025 sytuacja prawna garaży w bryle budynku mieszkalnego była dla wielu właścicieli źródłem frustracji i niepotrzebnie wysokich kosztów. Jeśli garaż, mimo że fizycznie zintegrowany z domem czy blokiem, posiadał odrębną księgę wieczystą, był traktowany przez organy podatkowe jako "budynek pozostały". Skutkowało to opodatkowaniem stawką nawet dziesięciokrotnie wyższą niż ta przewidziana dla powierzchni mieszkalnych. To była prawdziwa pułapka dla wielu osób, które kupowały mieszkania z miejscem postojowym w garażu podziemnym lub domy z wbudowanym garażem, nieświadome konsekwencji podatkowych.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który zmienił wszystko
Na szczęście, ta niesprawiedliwa praktyka została zakwestionowana. Przełomowy okazał się wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2023 roku (sygn. SK 23/19), który uznał za niekonstytucyjne różnicowanie stawek podatku od nieruchomości dla garaży w zależności od ich statusu prawnego. Trybunał jasno wskazał, że to, czy garaż ma odrębną księgę wieczystą, czy jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, nie powinno decydować o wysokości podatku. Ten wyrok był impulsem do wprowadzenia tak długo oczekiwanych zmian w przepisach, które weszły w życie z początkiem 2025 roku.
Nowe zasady od 2025 roku: jak opodatkowany jest Twój garaż?
Koniec z pułapką księgi wieczystej: jedna, niższa stawka dla wszystkich garaży w budynkach mieszkalnych
Od 1 stycznia 2025 roku nastąpiła fundamentalna zmiana w opodatkowaniu nieruchomości. Zgodnie z nowelizacją ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, wszystkie garaże i miejsca postojowe, które stanowią część budynku mieszkalnego, są opodatkowane według tej samej, niższej stawki właściwej dla budynków mieszkalnych. Nie ma już znaczenia, czy Twój garaż ma odrębną księgę wieczystą, czy jest jedynie pomieszczeniem przynależnym do lokalu. To oznacza koniec z wielokrotnie wyższym podatkiem, co jest ogromną ulgą dla tysięcy właścicieli.
Garaż jako "część mieszkalna" co to oznacza w praktyce?
W praktyce oznacza to, że garaż, który jest integralnie związany z budynkiem mieszkalnym czy to w jego podziemiach, czy jako wbudowana część domu jest traktowany pod kątem opodatkowania jako część składowa nieruchomości mieszkalnej. To uproszczenie jest niezwykle korzystne, ponieważ eliminuje dotychczasowe absurdalne rozróżnienia i pozwala na jednolity sposób naliczania podatku, zgodny z faktycznym przeznaczeniem tych pomieszczeń.
Czy dotyczy to również miejsc postojowych w hali garażowej i rowerowni?
Tak, nowe, ujednolicone zasady opodatkowania obejmują szeroki zakres pomieszczeń. Dotyczą nie tylko typowych garaży, ale także miejsc postojowych w halach garażowych, które są częścią budynków mieszkalnych, a także innych pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania pojazdów, takich jak na przykład rowerownie. Ważne jest, aby te pomieszczenia znajdowały się w bryle budynku mieszkalnego i służyły celom niezwiązanym z działalnością gospodarczą.
Kluczowe rozróżnienie w 2026 roku: na co zwrócić uwagę?
Garaż zintegrowany z budynkiem dlaczego płacisz mniej?
Kluczowym kryterium do zastosowania niższej, mieszkalnej stawki podatku jest fizyczne zintegrowanie garażu z budynkiem mieszkalnym. To właśnie jego lokalizacja w bryle budynku, czy to na poziomie gruntu, czy w podziemiach, decyduje o kwalifikacji jako część mieszkalna. Jeśli Twój garaż jest wbudowany w dom, pod blokiem mieszkalnym lub stanowi jego integralną część, możesz liczyć na niższe obciążenia podatkowe. To logiczne podejście, które odzwierciedla faktyczne przeznaczenie i funkcję tych pomieszczeń.
Garaż wolnostojący tu zasady się nie zmieniły i podatek wciąż jest wysoki
Niestety, muszę wyraźnie zaznaczyć, że nowe przepisy nie dotyczą garaży wolnostojących. Garaż, który jest odrębnym budynkiem, nawet jeśli znajduje się na tej samej działce co Twój dom, nadal podlega opodatkowaniu według wyższej stawki przewidzianej dla "budynków pozostałych". W tym aspekcie, zasady się nie zmieniły, co dla wielu właścicieli takich nieruchomości może być rozczarowujące.
Kontrowersje wokół opodatkowania garaży wolnostojących: Czy to sprawiedliwe?
Opodatkowanie garaży wolnostojących według wyższej stawki jest obecnie główną osią sporu i budzi pytania o sprawiedliwość systemu. Wiele osób uważa, że garaż, niezależnie od tego, czy jest wolnostojący, czy wbudowany, powinien być traktowany podobnie, jeśli służy wyłącznie celom prywatnym. Mam nadzieję, że w przyszłości ustawodawca pochyli się również nad tą kwestią, aby system był jeszcze bardziej spójny i sprawiedliwy.
Ile zapłacisz w 2026 roku? Konkretne stawki i przykłady
Stawka mieszkalna vs. stawka dla "budynków pozostałych" zobacz różnicę w portfelu
Aby zobrazować skalę oszczędności, przygotowałam zestawienie maksymalnych stawek podatku od nieruchomości przewidywanych na 2026 rok. Pamiętaj, że są one waloryzowane o wskaźnik inflacji, więc są to wartości szacunkowe, ale dają dobry obraz różnic:
| Rodzaj nieruchomości | Maksymalna stawka na 2026 rok |
|---|---|
| Budynki mieszkalne (w tym garaże w ich bryle) | ok. 1,25 zł/m² |
| Budynki pozostałe (w tym garaże wolnostojące) | ok. 12,00 zł/m² |
Przykład obliczeniowy: Podatek za 20-metrowy garaż w bloku vs. garaż wolnostojący
Przyjrzyjmy się konkretnemu przykładowi. Załóżmy, że posiadasz garaż o powierzchni 20 m².
- Jeśli Twój garaż znajduje się w bryle budynku mieszkalnego (np. w bloku), roczny podatek wyniesie około 20 m² * 1,25 zł/m² = 25,00 zł.
- Dla porównania, jeśli posiadasz garaż wolnostojący o tej samej powierzchni, roczny podatek wyniesie około 20 m² * 12,00 zł/m² = 240,00 zł.
Jak widać, różnica w rocznych kosztach jest znacząca i może wynieść setki złotych. To pokazuje, jak dużą ulgą są nowe przepisy dla właścicieli garaży zintegrowanych z budynkami mieszkalnymi.
Pamiętaj: Gminy mogą stosować niższe stawki niż maksymalne
Warto pamiętać, że podane przeze mnie stawki są stawkami maksymalnymi, które ustalane są przez Ministra Finansów. Gminy mają prawo ustalać własne, niższe stawki podatku od nieruchomości w drodze uchwały. Zawsze warto sprawdzić aktualne uchwały swojej gminy, aby poznać dokładną wysokość podatku, który Cię obowiązuje.
Formalności w urzędzie: czy musisz składać nową deklarację IN-1?
Dobra wiadomość: W większości przypadków urząd sam naliczy niższy podatek
To bardzo ważna informacja dla wszystkich właścicieli nieruchomości. Jeśli już wcześniej zgłosiłeś swój garaż do opodatkowania i był on częścią budynku mieszkalnego, nie musisz składać nowej informacji IN-1. Organy podatkowe (urzędy gmin/miast) powinny automatycznie zastosować nową, korzystniejszą stawkę podatku. Jest to spore ułatwienie i oszczędność czasu, więc możesz spać spokojnie.
Kiedy złożenie informacji IN-1 jest obowiązkowe? (Zakup, zmiana sposobu użytkowania)
Istnieją jednak sytuacje, w których złożenie informacji IN-1 jest obowiązkowe. Musisz to zrobić w ciągu 14 dni od zaistnienia zdarzenia, które ma wpływ na wysokość podatku. Dotyczy to między innymi:
- nabycia nieruchomości (zakupu domu, mieszkania z garażem, itp.),
- zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości (np. przekształcenia części mieszkalnej na garaż lub odwrotnie),
- zmiany powierzchni użytkowej lub przeznaczenia budynku.
W tych przypadkach to na Tobie spoczywa obowiązek zgłoszenia zmian do urzędu.
Co zrobić, jeśli gmina przez pomyłkę naliczyła podatek według starych zasad?
Chociaż urzędy powinny automatycznie stosować nowe przepisy, pomyłki się zdarzają. Jeśli zauważysz, że Twoja gmina naliczyła podatek za garaż w bryle budynku według starych, wyższych zasad, niezwłocznie skontaktuj się z urzędem gminy lub miasta. Możesz złożyć korektę wcześniej złożonej informacji IN-1 lub, jeśli otrzymałeś już decyzję podatkową, odwołać się od niej, powołując się na zmienione przepisy. Ważne jest, aby działać szybko i dopilnować swoich praw.
Uwaga na wyjątki: kiedy za garaż w bryle budynku zapłacisz najwyższy podatek?
Działalność gospodarcza w garażu jak zmienia to wysokość podatku?
Mimo że garaże w bryle budynku mieszkalnego są teraz opodatkowane niższą stawką, istnieje jeden ważny wyjątek. Jeśli Twój garaż, nawet ten integralnie związany z domem czy mieszkaniem, jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, podlega on opodatkowaniu najwyższą stawką przewidzianą dla nieruchomości firmowych. Ta stawka jest znacznie wyższa niż stawka mieszkalna czy dla "budynków pozostałych", wynosząc w 2026 roku około 35,53 zł/m².
Jakie czynności są uznawane za prowadzenie działalności w garażu?
Organy podatkowe mogą uznać za prowadzenie działalności gospodarczej w garażu szereg czynności, które wykraczają poza jego typowe, prywatne wykorzystanie. Przykłady takich czynności to:
- przechowywanie towarów handlowych należących do firmy,
- prowadzenie warsztatu samochodowego lub innego rodzaju usługowego,
- urządzenie w garażu biura lub magazynu firmowego,
- regularne świadczenie usług, które wymagają wykorzystania przestrzeni garażowej.
Warto być świadomym tych zasad, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek podatkowych.
Garaż w bryle budynku a podatek w 2026 roku: co musisz zapamiętać?
Kluczowe trzy punkty: lokalizacja, przeznaczenie i brak zbędnych formalności
Podsumowując najważniejsze aspekty opodatkowania garaży w bryle budynku od 2025 roku, chciałabym, abyś zapamiętał trzy kluczowe punkty:
- Lokalizacja: Garaż musi znajdować się w bryle budynku mieszkalnego, aby skorzystać z niższej stawki. Garaże wolnostojące nadal podlegają wyższemu opodatkowaniu.
- Przeznaczenie: Garaż musi służyć celom mieszkalnym/prywatnym. Jeśli wykorzystujesz go do prowadzenia działalności gospodarczej, obowiązuje Cię najwyższa stawka.
- Brak zbędnych formalności: W większości przypadków nie musisz składać nowej deklaracji IN-1 dla istniejących nieruchomości, urząd sam zastosuje korzystniejszą stawkę.
Przeczytaj również: Azbest na dachu: Jak usunąć go bezpiecznie i uniknąć zagrożeń zdrowotnych
Przyszłość opodatkowania nieruchomości: Jakie zmiany mogą nas jeszcze czekać?
Mimo że obecne zmiany są bardzo pozytywne, debata na temat opodatkowania nieruchomości w Polsce wciąż trwa. Kwestia garaży wolnostojących, które wciąż są traktowane jako "budynki pozostałe" i opodatkowane znacznie wyżej, pozostaje otwarta. Nie wykluczam, że w przyszłości możemy być świadkami kolejnych nowelizacji, które będą dążyć do jeszcze większego ujednolicenia i sprawiedliwości w systemie podatkowym.
