W najbliższy czwartek Rada Miejska Wrocławia ma głosować nad przyjęciem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w rejonie ulic Suchej i Dyrekcyjnej. W miejscu obecnego dworca PKS projekt Planu dopuszcza mega-strukturę – obiekt wielofunkcyjny o dominującej funkcji handlowej i dopuszczonej powierzchni zabudowy ponad 4 hektarów. W naszej ocenie projekt w niedostatecznym stopniu podejmuje kwestie kluczowe dla rozwoju Miasta w tym rejonie, w szczególności:

• nie zapewnia odpowiedniej szerokości ul. Suchej dla budowy zintegrowanego węzła przesiadkowego komunikacji publicznej,

• nie zapewnia rezerwy dla rozbudowy węzła w przyszłości – wraz ze wzrostem potrzeb Miasta,

• nie wprowadza żadnych ograniczeń dla powierzchni handlowej w tym terenie,

• w sposób niedostateczny precyzuje zagadnienia związane z możliwą budową dworca PKS i wykształcenia jego powiązań z węzłem przesiadkowym,

• operuje skalą niewłaściwą dla centrum Wrocławia.

W procedurze sporządzania projektu Planu Miejscowego nie uwzględniono szeregu uwag formułowanych przez organizacje społeczne – de facto przedkładając terminowość procedury ponad rozważenie uzasadnionych wątpliwości, wynikających z rangi i znaczenia terenu dla Miasta.

Poniżej pragniemy się odnieść do zasadniczych problemów związanych z projektem Planu Miejscowego:

1. Węzeł przesiadkowy

We Wrocławiu od lat w sąsiedztwie Dworca Głównego PKP nie udało się wykształcić zintegrowanego węzła przesiadkowego komunikacji publicznej. Przystanki komunikacji zbiorowej, rozrzucone wokół Dworca Głównego, nie są intuicyjne nawet dla wrocławian – nie wspominając o gościach w naszym Mieście.

Po części obecny stan wynika z koncepcji organizacji placu przed dworcem PKP, któremu po niedawnej przebudowie nadano publiczny i rekreacyjny charakter – tym samym czyniąc zeń wizytówkę Miasta. Bezpośrednią konsekwencją tych działań winno być jednakże przystąpienie do wykorzystania jedynego, naturalnego i wciąż realnego miejsca na wykształcenie zintegrowanego węzła przesiadkowego komunikacji publicznej – to jest terenu między dworcami PKP i PKS, wzdłuż ulicy Suchej. Tym bardziej, iż jest to również jedyny ekstensywnie zabudowany dziś teren, mogący służyć w przyszłości jako rezerwa komunikacyjna dla rozwijającego się Miasta.

Podobne węzły w ostatnich latach zrealizowano w Dreźnie i Lipsku – miastach porównywalnych, bądź mniejszych od Wrocławia. W obu przypadkach zajmują one pas terenu o szerokości odpowiednio 60m między liniami zabudowy.

W projekcie Planu Miejscowego przewidziana szerokość ulicy Suchej w liniach rozgraniczających w obrębie planowanego węzła komunikacji zbiorowej wynosi 27,2m. Choć pozwala to na wprowadzenie linii tramwajowej bezpośrednio między dworcami – to w praktyce utrudnia, bądź wręcz uniemożliwia stworzenie w przyszłości odpowiedniego skalą, zintegrowanego węzła przesiadkowego – tym samym konserwując obecny układ. Planując przyszłość Miasta nie można zadowolić się wyłącznie rozwiązaniami ledwie odpowiadającymi na dzisiejsze bolączki – rozwój wymaga antycypowania przyszłych potrzeb i umożliwienia ich realizacji.

2. Strategia komunikacyjna

Dla tego cennego dla Miasta terenu od blisko 15 lat wciąż obowiązuje Plan Miejscowy, który bez wątpienia wymaga aktualizacji – zwłaszcza w kontekście realizacji w ostatnich latach szeregu znaczących inwestycji w najbliższym sąsiedztwie.

Niestety w tym czasie nie dyskutowano publicznie żadnej koncepcji urbanistyczno-komunikacyjnej dla tego terenu, która uwzględniałaby potrzeby Miasta w perspektywie kilkudziesięciu lat – stanowiąc podstawę dla nowego Planu Miejscowego.

Dziś, wobec zakupu terenu dworca PKS przez prywatnego Inwestora, Miasto przystąpiło do zmiany Planu – aby umożliwić realizację przewidywanej przezeń zabudowy. Należy podkreślić, iż zagospodarowanie i ucywilizowanie tego terenu jest bardzo potrzebne i długo wyczekiwane przez wrocławian.Niestety potrzeby komunikacyjne i przestrzenne Mieszkańców nie zostały w porę wyartykułowane – w efekcie czego brak ich spełnienia w projekcie Planu Miejscowego.

Podkreślmy, iż aktualnie takie miasta jak Olkusz (40 tys. mieszkańców) czy Stargard Szczeciński (70 tys. mieszkańców) ogłosiły ogólnopolskie konkursy urbanistyczne, poszukujące optymalnego kształtu zintegrowanych węzłów przesiadkowych w sąsiedztwie dworców PKP.

3. Handel wielkopowierzchniowy w mieście

Plan Miejscowy dopuszcza zabudowę terenu jedną kubaturą, o powierzchni rzutu około 42.000m², z elewacjami długości 220m i 160m, bez wyznaczenia obligatoryjnych otwartych przestrzeni publicznych – wewnętrznych pasaży czy placów. Teoretycznie pozwala to na realizację centrum handlowego o powierzchni nawet 150.000m², kilkukrotnie większego od Galerii Dominikańskiej czy Arkad Wrocławskich.

Wrocław według raportu „Polish Retail Guide” z marca 2013 znajduje się w czołówce polskich miast powyżej 500.000 mieszkańców pod względem nasycenia powierzchnią w centrach handlowych – ze współczynnikiem wynoszącym 576 m² na 1000 mieszkańców.

Potencjał ekonomiczny Mieszkańców Wrocławia jest ograniczony i oczywistym jest, że budowa kolejnych centrów handlowych nie pozostaje bez wpływu na nasycenie usługami i handlem Centrum Miasta – czego dobitnym przykładem jest dzisiejszy kryzys ulicy Świdnickiej.

Galeria handlowa może zadziałać jako katalizator zmian – które dla terenu dworca PKS są niezbędne – jednakowoż wielkość dopuszczalnej powierzchni nie powinna być nieograniczona, powinna respektować interes ogółu Mieszkańców. We Wrocławiu na etapie sporządzania planów miejscowych nie przeprowadza się analiz nasycenia handlem wielkopowierzchniowym, co zostało potwierdzone w trakcie dyskusji o tym terenie.

Dla porównania – w śródmieściu czeskiej Pragi, w obszarach o mieszanej zabudowie dopuszcza się centra handlowe o powierzchni sprzedaży do 5.000m², wyjątkowo do 15.000m²; w obszarach centralnych – do 15.000m², wyjątkowo do 40.000m². Oprócz powyższych regulacji dopuszczona wielkość zabudowy uzależniona jest dodatkowo od powierzchni działki, ograniczona wskaźnikiem intensywności zabudowy – zazwyczaj od 0,8 do 3,2. W Projekcie Planu wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 10, przy dopuszczeniu zabudowy 98% terenu.

4. Reguły zabudowy

Teren dworca PKS znajduje się w miejscu dawnych Pól Stawowych, stąd brak historycznej sieci ulicznej – na jego obszarze znajdował się miejski park (Teichäcker Park), kościół Św. Zbawiciela, plac zabaw oraz – w mniejszej części – zabudowa wzdłuż ulicy Suchej. Przedmieście Oławskie i Świdnickie było zaś historycznie zabudowywane kwartałami o powierzchni zbliżonej do 1,5ha.

Decydując się dziś na zabudowę tego niegdyś otwartego, parkowego terenu winniśmy stosować zasady wynikające z charakteru śródmieścia, nie zaś typowe dla centrum handlowego z przedmieść. Dla porównania dopuszczona powierzchnia zabudowy potencjalnego obiektu – ponad 4ha – stanowi dwukrotną wielkość Galerii Dominikańskiej z hotelem Mercure łącznie!

Uważamy, iż podział terenu ciągami pieszymi i przestrzeniami publicznymi oraz utrzymanie sąsiedztwa prawdziwej zieleni może zaowocować obiektami, które w sposób bardziej odpowiedni spełnią potrzeby komercyjne Inwestora – jednocześnie czyniąc zadość potrzebom Mieszkańców i w cywilizowany sposób odwołując się do historii Miejsca.

5. Dyskusja społeczna

Wokół planów zabudowy terenów dworca PKS toczy się dyskusja społeczna. Swoje postulaty, w tym postulaty formalne – jako uwagi do Projektu Planu, złożyły organizacje społeczne i indywidualni wnioskodawcy. Fakt ten cieszy i wymaga największego szacunku.

Niestety rozpoczęta dyskusja pozostała bez echa. Choć wiele z wnoszonych uwag sformułowanych jest być może językiem nie w pełni planistycznym, to zwracają jednak uwagę na szereg istotnych i realnych potrzeb Mieszkańców, pominiętych w projekcie Planu Miejscowego – są dowodem ich dbałości o przyszłość i rozwój Miasta.

Wydaje się również, iż w przypadku zmian planów miejscowych na wniosek i na podstawie koncepcji inwestorów należałoby jako regułę na przyszłość przyjąć publikację wraz z projektem planu także koncepcji zabudowy, w oparciu o którą ów projekt powstał. Niewątpliwie wpłynęłoby to na jakość dyskusji publicznej, wyznaczając tym samym nowy standard w relacjach między Miastem a jego Mieszkańcami.

Zważywszy na powyższe apelujemy o rozwagę i chwilę zastanowienia.

Powrót Projektu Planu Miejscowego dla terenu Dworca PKS i ulicy Suchej na deski kreślarskie Biura Rozwoju Wrocławia może być wyłącznie dowodem rozsądku i szczerej troski Włodarzy o przyszłość tego wymagającego i kluczowego dla rozwoju Miasta miejsca.

prof. Agnieszka Zabłocka-Kos

prof. Olgierd Czerner

prof. Rafał Eysymontt

dr Marek Lamber

dr Stanisław Lose

dr Zenon Marciniak

Przemysław Filar

Michał Goncerzewicz

Maciej Lose

Marcin Molik

Marek Nowak

Michał Romański

Jakub Snopek

Justyna Śmigasiewicz

Agnieszka Zając

Arkadiusz Zakrzewski

Michał Majewski

Paweł Rosner

Magdalena Szwajcowska

Załączniki:

1. Projekt Planu Zagospodarowania – część tekstowa

2. Projekt Planu Zagospodarowania – część rysunkowa

3. Obecny układ przystanków w rejonie dworców PKP i PKS

4. Węzeł przesiadkowy przy dworcu kolejowym w Dreźnie

5. Węzeł przesiadkowy przy dworcu kolejowym w Lipsku

6. Raport DTZ Polish Retail Guide, 1Q 2013, strona 10

7. Struktura centrów handlowych w Pradze. City Development Authority Prague

8. Plan terenu z ok. 1935 roku z widocznym Parkiem Teichäcker. Źródło: www.dolny-slask.org.pl

9. Widok na Teichäcker Park, po prawej kościół Zbawiciela, po lewej Kasa Miejska i Biblioteka Publiczna. Źródło: www.dolny-slask.org.